ローン 「信用情報の裏話」 住宅ローン攻略
住宅ローンの審査に最も影響する 信用情報の裏話 

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「たったの10日で、しかも簡単にブラック情報が消えた」

「異動情報」のブラック抹消方法は私のマニュアルにも書いてあるのですが、
ブラック登録の抹消、訂正には
①法律的な理論武装
②中長期的な交渉
これが必要です。
よほど相手に落ち度がない限り、1回や2回の交渉で抹消や訂正に至ることはまずありません。
過去にルーズなことをしているのですから当然、と言えば当然なのですが、一般の方には少々難しいようです。
信念を持って継続すれば抹消できるのに途中であきらめてしまう方が多いようです。
信販会社には、毎日のように
「なんとかブラックを抹消してほしい」」
というような電話が頻繁にあるそうです。
中にはヤクザまがいの口調で迫る方もおられるようですが結果は同じこと。
顔すら見たことのない、また何の義理もない延滞者に金融機関が感情だけで抹消に応じるはずもありません。
しっかりとした知識をもって
「できません」
と言い張る相手を説得しなければいけません。

先日も、住宅ローンではないのですが
「自己破産」に向けて奔走中の方から相談があって
リース契約を解約しようとすると
「延滞中の債務を支払ってもらわないと解約はできません」
と言われたという相談がありました。
リース契約の解除と延滞債務の支払いとは別の事なのですが、
もっともらしく言われ困っておられたのでアドバイスをして無事解決できました。
延滞の債務を支払わなければ、延々と解約ができず債務が膨張していく、
などということは冷静に考えればあり得ない話なのですが、
金融関係者でも相手が知らない、と思うといい加減なことを並べて立て、さももっともらしく説明する輩も多く見受けられます。
金融のことには無知な為、まんまと相手の思うつぼに・・・、という方が多いのです。

また、弁護士にブラック抹消を依頼する方も多いようです。
過払い請求や債務圧縮を絡めての依頼が多いようですが、私の経験から言わせてもらうとまず成功した試しがありません。
1つは、目標が違う、という事。
弁護士は成功報酬ですので、過払いや債務圧縮により得られた利益に対する一定の報酬を得るため、主として金額的な交渉に終始するケースが多いためだと思われます。
2つ目は信用情報の仕組みを知らない弁護士が圧倒的に多い
最終的には、債務がこれだけ減ったのだから、信用情報の件は5年我慢しなさい、という結末がほとんど。
中には、信用情報の抹消、訂正は最初から念頭にないくせに、さも可能であるかのように受任する弁護士も多いようです。

話が少しそれましたが、
先般、あるご紹介されたお客様に延滞情報があり、その経緯を詳しく確認していると相手方の金融機関に重大な過失がありました。
そこで、お客様に念入りにレクチャーさせていただいた後、交渉していただいたところ、なんと1回の電話で抹消に応じてもらえたのです。
それも、難敵某大手信販会社。
交渉前に念入りに交渉の練習をしていたこともあります。
実際、たとえ金融機関に過失があっても、知識のない方はうまく誤魔化されてしまうことが多いからです。

「うーん、これは新手の荒技発見!」
と自画自賛していた矢先、同じような延滞中のお客様をご紹介されました。

前回は、相手方に過失があったので、それを滔々と突いて交渉したのですが、
今回は、相手方金融機関に同じような過失をわざとおこさせ、その後、相手に仕掛けてわざとやらせた過失を追及する、という方法をとったところ、これもまた無事解決!

これまでの経験上、ほとんどが抹消や訂正というよりも、情報そのものが抹消されるケースがほとんどでしたが
今回は「訂正」、という形で決着していました。
ブラック情報さえ消えていれば、形はなんでも構わないのですが、
相手方金融機関のささやかな抵抗、というのでしょうか・・・。
少しほくそ笑んでしまいました・・・・・


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住宅ローン攻略マニュアルには交渉の詳細を掲載させていただきました。
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フラット(住宅金融支援機構)も審査が厳しくなってきた?その1

最近フラット35の審査が厳しくなってきたのではないか?という声をよく耳にします

真偽のほどはわかりません。

金利優遇で異常なまでの低金利で借り入れができることから、申し込みが殺到した結果、審査基準に合致していても内容を細かくみているようだ・・・。

親子ローンでも属性や収入によっては今まで通ってきたケースでも否決された!
申し込みが予想をはるかに超え、予算の問題から以前よりも審査に慎重になっているようだ!

そのような声を同業の不動産会社の方からよく耳にするようになりました。

窓口担当者にも訪ねてみましたが
「どうでしょうか・・・」と的を得ない回答。
まあ、何を基準に厳しくなった、甘くなった、ということもあるのでしょう。
確かにスコアリング的なものはあるのでしょうが、審査基準に合致していれば超楽勝のはずのフラット。
不動産、住宅販売の営業マンからすれば「お助けマン」的な存在でした。
「少し難しい」程度のお客さまでもフラットならOK、のような感じでした。
しかし、最近は以前なら通っていたはずの案件が通らなくなっている様子。
確かに、みなし金利も低くなっていることから同じ年収でも借り入れできる金額が計算上は多くなっており、このあたりも多少影響しているのかもしれません。


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所得証明の偽装が発覚

最近、所得の修正申告が増えているという話を聞きました。
「実はこれだけもらっていたんです」
というように所得を修正申告して税金を追加して支払う、というものです。
普通は、少しでも支払う税金を少なくしたいのが人情。
なのに何故、わざわざ税金を支払いに行くのでしょうか?

一つは貸金業法改正法による総量規制の影響だ言われています。
総量規制とは個人の借入総額が、原則、年収等の3分の1までに制限される仕組みです。
収入が少ないと新規の借入ができない、
現在の借入を返済させられる、
等々の理由から収入を上げざるを得ないのでしょうか?

住宅ローンでは以前から、借入金額を増やす手段としてこの修正申告が当たり前のように行われていました。
住宅ローンの借入金額は基本的には収入に対する返済比率を計算します。

例えばフラット35の場合だと
年収400万円以上の方の場合、返済比率が35%以下と定められています。
年収500万円の人であれば、ローンの年間年間返済金額が
500万円×35%=175万円に収まるまでの金額であれば、融資を受けることが可能です。
ですので「もう少し借入をしたい」
という場合、年収そのものを増やせば当然借入できる金額も増えるというわけです。

収入を証明する書類の一つは源泉徴収票があります。
しかしこれだけだと、小さな会社の場合、経営者に頼めば
実際の所得より多くもらったような偽の源泉徴収票を作成してくれるでしょうし、
今の時代パソコンさえあれば、偽造など簡単にできてしまいます。

ですので、住宅ローンでは必ず、公的機関の発行する収入証明の提出を求められます。
基本的には、源泉徴収票と公的機関の発行する所得証明書の収入額が一致する必要があるのです。
その為、公的証明の所得金額を増やすために修正申告の必要があるわけです。

自営業者の場合は、直ぐに発覚してしまうのですが、
給与所得者から場合は後から収入があった、として修正申告をしても
その痕跡が残らないため一部の不動産業者は当たり前のように行ってきました。

2ヶ所給与の形態をとって追加申告する超簡単な方法や
所得控除後の金額等、完全に偽装する方法
また、修正申告によって追加課税される税金を一部除外する方法などその方法は様々です。

しかし、この偽造も金融機関の審査の見方や、
税の仕組みを完全に理解して行えば「完全犯罪 = 真実」となってしまうのですが
中途半端な知識で行う輩も少なくありません。

実際、今迄では金融機関の担当者もわかっていながら、「知らぬ顔」で通す方もよくおられるようですが
一部ではこのあたりも厳しくなってきており、今までのやり方も通らなくなってきているようです。
「源泉徴収票を提出した途端に否決を食らった、何故?」
という相談もよくあります。

最近、性質が悪いのが、これらの中途半端な知識での偽造が増えている事です。

住宅ローンを扱う者としては、時としてこれらの偽造も必要かもしれません。
しかし、やはり住宅ローンのプロですので、この偽造、偽装をする、しないに関わらず
この辺の知識はしっかりと身につけておきたいものです。

先日も、ある不動産業者の方がこの偽造が発覚し、金融機関との取引ができなくなったと聞きました。
これは、偽造そのものが発覚したものではなく、ある特殊なケースで発覚したものでした。
今後はますますこの事例は増えてくると思われます。
特に住宅ローンを扱う不動産業者は要注意です。

しかし、0.01%の確率だとしてもこれらの失敗事例を知っておけば
また、お客様にしっかりと説明をしてヒアリングをすることで防げた事態です。


また、これは噂かも知れませんが、ある税理士の方とお話していたとき
「給与所得者の修正申告も発覚するケースがあるらしい」
とききました。
市町村によって違うらしいので、私自身はまだ実際に見たことはないのですが
一応、相談を受けたときには念のために防護策を講じるようにお願いしています。

税金を○○万円も余分に支払って修正申告をしてもそれが書類上、発覚しては何の意味もなく
マイホームも買えず、貰ってもいない収入を貰った、として払う必要のない税金を支払うだけです。

「私にお任せください」
などと大威張りで安易な偽造をおこなう不動産業者の方も多いと聞きます。

そんな最悪な不動産営業マンに税金だけを支払わされて、結局住宅ローンは「否決」
被害にあわれたお客様もかわいそうです。


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信用情報の改ざん

私が以前金融会社に勤務していた時代には
この「信用情報の改ざん」はよくありました。

お客様から融資の申し込みを受けると直ぐに信用情報を取得します。
そこで審査基準に合致しているかどうかを判断し、
許容範囲なら進める。
基準外ならお断りをする、
という手順になります。
保証会社の保証をつけたり、連帯保証人をつけたり、という融資の実行に向けての一連の作業が
あるので、1次審査と称してできる限り無駄を排除するための「ふるい」となります。

しかし、営業店ではいかに新規のお客様を獲得するかが命題です。
時には非常に厳しいノルマがあります。

ですので、成績が上がらない営業マンによってこの個人信用情報の改ざんは行われていました。
(ちなみに私は手を染めてはいません。)
当然、改ざんが発覚すると解雇となります。
解雇どころか、融資が焦げ付くと損害賠償責任です。

それでも、この信用情報の改ざんは後を絶ちませんでした。
それだけ営業成績に追い込まれた営業マンや支店があったということです。

この信用情報の改ざんは、正確に言うと信用情報そのものを変える、
というものではありません。
それは、自社の貸付やブラック情報を変える事は可能です。
(端末が支店にあればの前提ですが・・・)
他の金融機関の貸付状況、いわゆるホワイト情報やブラック情報はその金融機関の端末でしか変えることはできません。
したがって、審査部に提出するお客様の信用情報を照会して印刷されたものを改ざんするわけです。
その手口は次回に・・・。


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プロフィール

住宅ローン攻略マニュアル 筆者

Author:住宅ローン攻略マニュアル 筆者
金融機関と不動産に携わって20年
信用情報や住宅ローンの裏話や秘話をお伝えします。

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