ローン 「信用情報の裏話」 住宅ローン攻略
住宅ローンの審査に最も影響する 信用情報の裏話 

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フラット(住宅金融支援機構)も審査が厳しくなってきた?その2

フラットの「借入金額」に関しては以前から不動産業者の間でも
「よくわからない」
という方が多いんですね。
何がわからないかというと、「減額回答」。
銀行などの金融機関の場合、3000万円の融資申し込みに対して
「2800万ならOK」
というような減額での回答はよくあります。
年収や既存の借入金額から算出した結果なのですが、このあたりは事前に回避することも可能であり、減額を視野に入れての申し込みも多々あることでしょう。
しかしフラットの場合、
申請窓口の金融機関の窓口にヒアリングしても

「減額回答あり」
「減額回答はありません。承認か否決、どちらかです」

とまったく正反対の回答が・・・。
実際、私にも真偽のほどはわかりません。
そのため、335社もある窓口選びも慎重にならざるを得ず、
できる限りのリスク排除、という消去法にならざるを得ない部分もあります。
傾向としてはネット系と金融機関系に2分しているように思えますが・・・。

とはいえ、最近目立つのが、経験や知識不足の不動産営業マンによって
「再起不能」
にされたお客様も続出していることだけは確かです。
銀行や信金などは審査が否決になっても「次」がありますが、フラットの場合はよほどのことがない限り「次」はありません。
ですので私の場合は、フラットに審査を出す場合は
攻略法を駆使して「必ず通る」という状態に限りなく近づけてから提出するようにしています。
一発目からフラットに提出することはまずありえません。
何だかんだと言ってもやっぱり最後は「フラット頼み」的なところもあるからです。
本当にお客様のローンを通したいのなら一発目からフラットなんてことはないと思うのですが・・・。
多いんですねえ…最近これが!

長らくブログの更新ができていませんでしたが
「簡単にブラック情報が消えた」
「年収の水増しが発覚!」
次はこれを書いてみたいと思います。

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これでも通る?

最近、審査基準が緩いと評判の某銀行。
早速、難関の案件を事前審査へ提出してみました。
結果は見事、事前審査OK。

実はその前に久しぶりに失敗をしてしまいました。
購入者が知り合いだったため、基本的な攻略法を疎かにしてしまい見事撃沈でした。
その提出先の金融機関からは
「この人はどこの銀行でも難しいのではないですか・・・」
とまで言われてしまいました。

そこで基本に立ち返り、攻略法を駆使して冒頭の審査の緩いとされる金融機関へ提出した次第です。

しかし実際、仮承認をもらっても
「うーん、本当かいな?」
というのが正直な感想です。

この金融機関は自己資本比率を上げるが為の住宅ローン取り込みなのか、何か特別な理由でもあるのでしょうか?

次回は、大手不動産業者の「提携ローン」を中小零細不動産業者が利用・活用する方法について・・・。


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信用情報の氾濫

ある方からご質問をいただきました。
「私が自己破産をしたせいで、息子の住宅ローン通らなかった」
というものでした。

本人の場合は、信用情報そのものに登録されているのは当然です。

親子、夫婦など親族の場合は信用情報の共有がなされることはありません。
なので金融機関が取得した借入申込人である息子の信用情報に親の信用情報が付帯されていることなどありえないのです。

しかし、稀にいくつかの条件が重なると発覚してしまうのです。

また、ある業者様から
「お客様の借入先が全部ばれた、それも○○クレジット○○円、○○カード○○円など、全て指摘された」
というものでした。

本来このような回答がなされること自体は違法です。
住宅ローンを申込んで、その申込んだ金融機関の者が第三者である不動産会社の営業に、
こんな個人のプライバシーの詳細を話したとなると大問題です。

この事実が証明されれば、その金融機関は信用情報機関から間違いなく情報提供を停止されるなどペナルティーを科されることは間違いありません。

しかし、現場ではしばしば行われているのが実情。
業者にとってはこのように具体的に教えてくれる金融機関の人間はのどから手が出るほどほしい人材。
不動産業者にとっては、「何故否決になったのか、どうすれば通るのか?」が一番知りたいことであり
その為にも、このような「何でもあり」の担当者をもつことと、
このような担当者との付き合いを作り出すことは命題でもあるからです。

私は、金融機関の方から取得した信用情報そのものも見せていただいたこともあります。
ですから、お客様個人が開示する信用情報と何がどう違うのかも当然に熟知しています。

この個人の借入が全て社名までもが全て発覚した「」というのは正確に言うと誤りです。
これも、発覚したことは稀なケースです。

では、何故発覚したのか?
このようなイレギュラーケースまで知る必要はないのかも知れませんが、
住宅ローンのプロとしては是非詳細まで知っておいてほしいものです。
きちんとした知識がないと
こういう事実を突きつけられたとき
「親族の信用情報もバレル」
「借入は全てバレル」
という誤った情報が流れるのでしょか・・・。


次回は、「所得証明の偽装が発覚、取引停止に追い込まれた不動産業社」


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信用情報の改ざん ?

ローンの申し込み窓口は
その種類、例えばカードローンや自動車ローン、住宅ローンと種類は違えど
窓口はその成果 = ノルマを抱えているのが普通です。

したがって窓口は基本的にはローン審査を通したいのです。
しかし、個人信用情報を取得して、ブラックや、ホワイト情報によって
審査基準に沿わない場合は
審査が通らない = ローンが獲得できない
という残念な結果になります。

住宅ローンでは、
店頭でのキャンペーン、チラシの配布、不動産会社へのアプローチ等で住宅ローン獲得を目指しています。
ローンの申し込みを受けても審査が通らなければ金融機関の担当者には何の意味もありません。
せっかく足を運んで受任した住宅ローンが何の成果もなくなってしまうわけです。
いくらたくさんのローン申し込みを受けても通らなければ結果、成績は「0件」!
よく、遅い時間にローンセンターに行くと、成績が上がらず所長に怒られている担当者を見かけたものです。
信用金庫などでもボロッくそに怒られている行員を見たことがあります。

「このボケー、どないすんねん!」
あー怖、信用金庫は柄が悪い!

そこで、ノルマを達成するために偽造に走る輩が出てくるわけです。

その手順は(これは住宅ローンではありません。私が前に勤務していた金融機関のケース)
まず、最初に本人の信用情報を照会します。
氏名や生年月日、住所などの本人属性の後には
ずらずらとホワイト情報やブラック情報が記載されているものが印刷されてきます。
その情報と属性と情報の間を切り取り、全く別人のきれいな情報と差し替えてコピーし、
審査に提出するといった幼稚なやり方です。

他にも「日本 太郎」は「ニホンタロウ」と入力するのですが

「ニホンダロウ」とわざと濁点をつけて入力すると全く別人となってしまいます。

離婚して姓を変えるのと同じことになります。
そして、その濁点を修正液で消して
「ニホンダロウ」を「ニホンタロウ」に見せかけてコピーする輩もいました。

要は、全く別人の信用情報を本人のものと内容だけをすり替える手法です。

住宅ローンの場合は、融資の実行後、信用情報を照会することはまずないのですが、
カードローンなどは借り換えや、増額の申し込み等があるので、その都度個人の信用情報を照会します。

そのときに、その不正は発覚します。
履歴が全く違っているからです。
そして、ほとんどは解雇処分になっています。
その時は、偽造して審査を通したお客様には1回限りで返済させて、
再度信用情報を取らないで済むようなつもりでいても
お客様が返済できない等の事情で営業マンの思うとおりに事が運ばないケースがあったり、
偽造を続けていても転勤でできなくなって発覚したり・・・。

私の横でニヤニヤと偽造をしている人はよく見ました。
どこの支店でもいました。
私の記憶では20代の社員で、発覚したときには数億円の損害を会社に与えていました。

実際、金融業界全体ではこのような不正が相当あったのでしょう。
今では、支店単位で照会するのは零細の消費者金融会社ぐらいで、
ほとんどが本店で一括管理しているのが現状です。

住宅ローンの実際の実務では、窓口や支店で信用照会し、本部の審査部で再度照会する、
といったことは稀で、いずれかで照会するのが普通です。
一般的には保証会社で信用照会することが多いため、このような紙媒体での偽造は難しいのが現状です。
それをしようと思えば、データーそのものを改ざんしなければできません。

また、特にCCB(JICC統合)等ではその精度上、類似情報が出てきますので難しいでしょう。
したがって、住宅ローンにおいてはこの手の偽造は難しいと思います。
しかし、一部の金融機関やプロパー融資などではこのような方法での偽造の可能性は有るかもわかりません。

以前のブログでも一例を紹介しましたが、組織ぐるみも含めた不正は何度も経験していますので・・・。

次回は、最近多い、
別世帯の親の破産が住宅ローンに影響した!
借入先の金融機関が全部ばれた!
等、信用情報の氾濫について書きたいと思います。


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フラット35の謎

何かと便利な住宅金融支援機構のフラット35。
利用の方法を知れば民間では通らないようなローンもOK。
ご存知のように、このフラットには「保証型」と「買取型」があります。
保証型とは従来の民間金融機関の保証会社と同じように
金融機関が提供する住宅ローンについてお客様が返済できなくなった場合に、
金融機関に対して住宅金融支援機構が保険金(ローンの残高)を支払います。
取り扱い金融機関は4つしかありません。
ほとんどが買取型となっています。
買取型とは住宅金融支援機構はが、金融機関からお客様が融資金をお受け取りになった後、
金融機関からお客様の住宅ローンを買い取り、買い取った住宅ローンを担保とする債券を発行し、
市場(投資家)から資金を調達します。
いずれも、住宅金融支援機構の審査があり、保証するか買い取るか、いずれにしても住宅金融支援機構の審査基準があるわけです。

逆に言えば、この住宅金融支援機構の審査基準に合致していれば、買取、又は保証をしてくれるわけですので、どこの取り扱い窓口から申し込んでも、その審査基準は変わらないはずです。
しかし、実際は違います。
受付窓口である民間金融機関等に独自の審査基準が存在します。
ここの理由がよくわかりません。
仮に、住宅ローンを借り入れしたお客様がそのローンを支払えなくなって破綻しても、その窓口金融機関には焦げ付くリスクはないのですから・・・。
住宅金融支援機構の審査基準に合致していれば、何でもよいのではないかと思うのです。
民間の保証会社や都市銀行傘下の保証会社ですと、債権の○○%は融資した金融機関が負担する等のリスクがありますし、事業資金などではオリ○○スの保証は債権全体の○○%が代位弁済されると残りの債権は保証がなくなるなど、様々な保証条件があり、金融機関がリスク管理のために独自の審査基準を設けることは当然だと思うのですが・・・。
しいて言えば、フラットの場合、債権そのもののリスクはないが、代位弁済もしくは競売開始までの間の債権管理が条件となっていること、その煩わしさと手間を考えてのことなのかもしれません。
したがって、このフラットも持ち込む銀行を選別する必要があると言えます。
そして、これまで書かせていただいたように、担当者にも留意して攻略する必要があります。
「無理ですね」といわれても通る案件はゴロゴロあるのです。


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プロフィール

住宅ローン攻略マニュアル 筆者

Author:住宅ローン攻略マニュアル 筆者
金融機関と不動産に携わって20年
信用情報や住宅ローンの裏話や秘話をお伝えします。

筆者のベストセラー
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