http://2008roan.blog94.fc2.com/ 住宅ローンの審査に最も影響する　信用情報の裏話　 ja http://2008roan.blog94.fc2.com/blog-entry-105.html 私が以前金融会社に勤務していた時代にはこの「信用情報の改ざん」はよくありました。お客様から融資の申し込みを受けると直ぐに信用情報を取得します。そこで審査基準に合致しているかどうかを判断し、許容範囲なら進める。基準外ならお断りをする、という手順になります。保証会社の保証をつけたり、連帯保証人をつけたり、という融資の実行に向けての一連の作業があるので、1次審査と称してできる限り無駄を排除するための「ふ この「信用情報の改ざん」はよくありました。

お客様から融資の申し込みを受けると直ぐに信用情報を取得します。
そこで審査基準に合致しているかどうかを判断し、
許容範囲なら進める。
基準外ならお断りをする、
という手順になります。
保証会社の保証をつけたり、連帯保証人をつけたり、という融資の実行に向けての一連の作業が
あるので、1次審査と称してできる限り無駄を排除するための「ふるい」となります。

しかし、営業店ではいかに新規のお客様を獲得するかが命題です。
時には非常に厳しいノルマがあります。

ですので、成績が上がらない営業マンによってこの個人信用情報の改ざんは行われていました。
（ちなみに私は手を染めてはいません。）
当然、改ざんが発覚すると解雇となります。
解雇どころか、融資が焦げ付くと損害賠償責任です。

それでも、この信用情報の改ざんは後を絶ちませんでした。
それだけ営業成績に追い込まれた営業マンや支店があったということです。

この信用情報の改ざんは、正確に言うと信用情報そのものを変える、
というものではありません。
それは、自社の貸付やブラック情報を変える事は可能です。
（端末が支店にあればの前提ですが・・・）
他の金融機関の貸付状況、いわゆるホワイト情報やブラック情報はその金融機関の端末でしか変えることはできません。
したがって、審査部に提出するお客様の信用情報を照会して印刷されたものを改ざんするわけです。
その手口は次回に・・・。


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]]> 住宅ローン 2009-11-17T20:11:10+09:00 住宅ローン攻略 FC2-BLOG http://2008roan.blog94.fc2.com/blog-entry-104.html 先日、6年前に住宅ローンを担当したお客様から住宅ローンの借り換えのご相談がありました。その当時は、自営業からある同業会社に　｢会社再建｣　を請われて、いわゆる｢雇われ社長｣として就任して2週間。年収は前年度の自営業時代のものとなりますので、公的証明ベースで年収100万足らず、決算内容もよくない借りれ希望額3500万と大変難しいローンでしたが、某地銀プロパーでなんとか無事承認され夢のマイホームを手に入れていただ その当時は、自営業からある同業会社に　｢会社再建｣　を請われて、
いわゆる｢雇われ社長｣として就任して2週間。

年収は前年度の自営業時代のものとなりますので、公的証明ベースで年収100万足らず、
決算内容もよくない
借りれ希望額3500万
と大変難しいローンでしたが、某地銀プロパーでなんとか無事承認され
夢のマイホームを手に入れていただきました。

今回、その会社を辞めることになり、
｢会社と縁を切るために住宅ローンも借り替えたい｣、と言う相談でした。
そこで、借入金利等の条件面を優先して大手都銀に申し込み、2行から承認を得ました。
当然、会社を辞めることは伝えていません。

そこで、借り換え手続きを進めるにあたり、
現在、融資を受けている某地銀に抵当権抹消の依頼をしたところ、
｢融資金利を引き下げるので、そのままにしてほしい｣とのことでした。

某地銀は、辞める会社のメインバンクでもあり、会社を辞めることを唯一知っています。
それなのに？？？
まして、離職して収入のなくなる人間に金利も引き下げる？
担当者が小細工しているのでしょう。
と言うより、支店ぐるみでないとできる技ではありません。

住宅ローンをしていると、やはり｢提携ローン｣の恩恵を受けることはよくあります。
名前だけの｢提携ローン｣ではなく、実質的な｢提携ローン｣。
致命的なことでなければ難なく通ってしまいます。
持ち込み件数さえ確保していれば、担当者を抱きこむともそんなに難しくはありません。

ただ、同じ金融機関であっても、そのときの金融機関の状況にも、大きく左右されます。
その銀行が今、住宅ローンの獲得が必要か否か。
どうしても住宅ローンがほしいか？できればほしいか？
その見極めも非常に大切です。

｢どうしても住宅ローンを通したい！｣と願う人と同じように
ノルマに追われ、どうしても住宅ローンがほしい、と金融機関も必死の時があります。
そんなときには、今回のように考えられないことをやらかす行員もいるということはこれまでにも経験してきました。

では、個人の信用情報までもを偽造する行員はいるのか？


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]]> 住宅ローン 2009-09-09T12:47:37+09:00 住宅ローン攻略 FC2-BLOG http://2008roan.blog94.fc2.com/blog-entry-103.html 先日、マニュアルをご覧になったお客様からご相談がありました。「ローンが通らない」　というものですが理由がわからないとのことでした。すでに都市銀行と地方銀行の2行で否決。ゆうちょ銀行に提出する寸前。不動産業者は某大手フランチャイズの加盟店。担当営業者も「おかしなー」で、そのまま3行目に突入する予定だとか・・・。マイカーローンや他のクレジット等の返比計算上も特に問題がないのですが結果は否決の回答。計算上 「ローンが通らない」　というものですが
理由がわからないとのことでした。
すでに都市銀行と地方銀行の2行で否決。
ゆうちょ銀行に提出する寸前。
不動産業者は某大手フランチャイズの加盟店。
担当営業者も「おかしなー」で、そのまま3行目に突入する予定だとか・・・。
マイカーローンや他のクレジット等の返比計算上も特に問題がないのですが結果は否決の回答。
計算上の若干ブレを考慮に入れても減額回答でないのであれば、もう講じる手立てはひとつしかありません。
しかし、「今度は提出せずに事前相談で・・・」と言う始末。
都市銀行や地方銀行に提出するぐらいですので、たとえゆうちょ銀行に事前相談をかけたところで結果は見えています。
「おそらく大丈夫だとおもいますよ・・・・」
そして、結果は
「申し訳ありません・・・・」

同じ不動産業者として恥ずかしい限りなのですが
もっと問題なのは、やる気の問題。
お客様いわく、「どうしてもこのローンを通したい！」という意欲が感じられない、と言うもの。
お客様は「どうしてもマイホームを手に入れたい」
と必死なのに、担当者からはその「やる気」が微塵も感じられない、というものでした。
われわれ不動産業者は住宅ローンのプロでなくてはいけません。
そのために、あの手、この手で住宅ローンを攻略するのですが、
大手の場合、コンプライアンスの問題上、裏技的な手法には踏み込めないケースもあります。
しかし、結果的に住宅ローンが通らなくても、その理由を明確にして説明してあげるぐらいのことは必要ではないでしょうか。
もちろん、住宅ローンの場合、否決の理由さえも金融機関は教えてくれないケースがほとんどです。
そして、否決の理由がわからなければ住宅ローンを通しようもありません。
技量がない、といえばそれまでなのですが・・・。
このような営業マンはまだまだ多いのでしょうか？
担当者を選べないお客様は本当にかわいそうです。

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]]> 住宅ローン 2009-07-17T12:39:14+09:00 住宅ローン攻略 FC2-BLOG http://2008roan.blog94.fc2.com/blog-entry-102.html 全国信用情報センター（旧全情連）が組織変更されて2ヶ月。概略は前回のブログでも書きました。実際に日本信用情報機構の変更の目的を本格的に稼動させるのは6月からと言われていました。これからはSTARS会員とTERANET会員がひとつの情報に統合されるため今までのTERANET会員の得ていた情報内容が大きく変わってしまいます。その結果と影響はこれから検証していくしかありません。そして、審査的は一時的に厳しくなることが予想ま 概略は前回のブログでも書きました。
実際に日本信用情報機構の変更の目的を本格的に稼動させるのは6月からと言われていました。
これからはSTARS会員とTERANET会員がひとつの情報に統合されるため
今までのTERANET会員の得ていた情報内容が大きく変わってしまいます。
その結果と影響はこれから検証していくしかありません。
そして、審査的は一時的に厳しくなることが予想ます。
これまでわからなかった情報が一気に吹き出てくるのですから・・・。

更に金融機関によっては審査基準が大幅に変わる可能性も秘めています。
審査部では混乱を生じるところもあるでしょう。
消費者金融からの借り入れについては、特に履歴までもが判明してしまうことになるからです。

そうなると、以前のように
「消費者金融からの借り入れは全て返済してしまう」
といった中途半端な知識と攻略法とも呼べない手法を用いていた不動産営業マンは、今まで通っていた審査が通らず首をかしげることも多くなるのではないかと思います。

しかし、基本的な住宅ローンの攻略法は変わりませんので、審査内容に日本信用情報機構の影響が及ばない金融機関を選ぶことを優先し、承認をとった後、日本信用情報機構の影響する金融機関に持ち込む等の手法を用いながら、しばらくは慎重に様子を伺うことになりそうです。
お客様には申し訳ないですが、協力していただきます・・・。

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]]> 住宅ローン 2009-06-16T14:31:07+09:00 住宅ローン攻略 FC2-BLOG http://2008roan.blog94.fc2.com/blog-entry-101.html 今回は住宅ローンとは違うのですが先般、ある事業者から日本政策金融公庫（旧国民金融公庫）の融資付けを依頼されました。昨年、介護施設を移転しようと融資を申し込んだらしく、そのときは希望額の半分程度しか融資が承認されず断念したとのこと。今回、どうしても再チャレンジしたい、と知人を通して私に依頼がきて引き受けることになりました。住宅ローンと違い担保評価が厳しく、また事業計画書の作成も大変重要となります。そ 先般、ある事業者から日本政策金融公庫（旧国民金融公庫）の融資付けを依頼されました。
昨年、介護施設を移転しようと融資を申し込んだらしく、
そのときは希望額の半分程度しか融資が承認されず断念したとのこと。

今回、どうしても再チャレンジしたい、と知人を通して私に依頼がきて引き受けることになりました。
住宅ローンと違い担保評価が厳しく、また事業計画書の作成も大変重要となります。
そこで、少しでも融資額を引き上げるために、国が力を入れている中小企業対策の一環である
｢経営革新｣の承認を得て提出し、何とか希望する融資承認を受けることができました。

しかし、決済後、本人からクレームが・・・。
事業計画の中に費用に関する明細があるのですが
その中で、日本政策金融公庫借り入れの諸費用明細の中に
抵当権設定の登録免許税を０円としていたのに、３０万以上も費用がかかった！
と言うものでした。
政府系金融機関の場合、資本金が５億以下の普通法人は非課税となっているはずなのに
司法書士から請求されて支払っていたのです。
すぐに、司法書士に電話で確認。
｢先生、抵当権設定の登録免許税は要らないはずです・・・｣
先生からの返事は
｢いや、要りますよ｣とのこと。それも自信満々に・・・。
私は
｢絶対に非課税ですのでもう一度確認して、事業者に返金してください｣
と押し問答が続き、数時間後
｢スイマセン、間違ってました、返金します｣
と私にではなく事業者へ直接謝罪の電話があったとのことでした。

税金と言うものは不思議なもので、軽減処置や特例などは知らないと損をする仕組みになっています。
わざわざ教えてくれない、と言うことです。

例えば、今回のケースですと
法務局に登記申請する際、特例の条件である｢資本金５億円以下の普通法人｣
であることを証するために、会社謄本を添付すれば、この抵当権設定の登録免許税は納付しなくても済むわけです。
しかし、司法書士にその知識がないばっかりに
３０万以上の不要な登録免許税を納付して申請してしまいました。

普通なら、登記申請時に登記受付の段階で法務局の方が
｢これは、会社謄本を添付してもらえば登録免許税は不要ですよ｣
と、たった一言、教えてくれればすむ話です。
しかし、知らないものが損をする、という世の中になってしまっています。

この司法書士は結構ご年配で経験もあるようにお見受けしたのですが
結局、事業者に返金したものの、
司法書士自身は印紙納付のため返金されず自腹を切ったようです。
一般の住宅においても様々な特例、軽減処置があります。
一般の方は知らないまでも、やはり不動産営業に携わる方は、税制に精通して
お客様に適切なアドバイスをして差し上げないといけません。
でないとお客様が大変な損をすることになります。

しかし、｢もらえるものなら、もらっておけ！｣
税務署や法務局のこの考え方にはホトホトあきれます！
今回は住宅ローンとは無関係なお話でした。


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]]> 住宅ローン 2009-05-13T18:56:40+09:00 住宅ローン攻略 FC2-BLOG